现在法拍房的规模预计达到了400万套，

这将极大冲击我们的房价体系。

原重庆市长黄奇帆又对楼市做了新的预测。

黄奇帆表示，我国最近两年房价并没有开展大跌，走的是有行无市，

这个观点我还是比较认同的。

因为不管是地方还是银行或者是开发商，

包括那些高位站岗的业主，都是不愿意降价卖房的。

甚至新房到现在依然在执行限跌令。

整个2023年有太多开发商降价卖房被叫停的案例，

虽然现在有个别区域或者房源跌幅在腰斩线以上，

但是整体城市均价跌幅在30%以上的还是比较少的。

原因就是大家都不愿意降价，

所以最近两年房地产销量虽然在不断下降，

但是价格并没有出现大规模下跌。

同时黄奇帆还表示，房价不愿意大幅度下跌的这种状态是会被打破的，

打破的关键点就是法拍房。

黄奇帆表示：

2000年的时候，我国法拍房的数量是20万套，

2010年的时候已经增长到50万套，

2020年已经超过150万套。

2023年的法拍房数据还没有出来，

但黄奇帆预计应该是在400万套左右。

一套房子平均下来按100平米来算，

400万套房子，那就是4亿㎡。

而2023年全年的商品房销售额预计在11亿㎡左右。

也就是说法拍房的数量已经占到整体销售额的30%以上。

一个区域正常的法拍房数量占比是1%~5%，超过20%就会冲击房价。

因为法拍房我们能知道他一般都是打折销售。

7折，8折很常见，有时候6折也能卖。

而最近两年房价虽然没有大跌，确实也在阴跌。

这就导致法拍房的价格与房价高峰期相比，跌幅一般在腰斩线以上，

也就是50%以上，

这样的情况就会严重冲击周边的正常房源价格。

所以法拍房数量越多，对于该区域的正常房价冲击越厉害，

因此黄奇帆认为，2024年，如果法拍房的数量持续增加，

很多城市的整体房价跌幅很可能达到30%以上，

法拍房的价格跌幅完全在50%以上。

这个时候地方就会出手，收购这些法拍房用作保障房，人才房，

同时黄奇帆认为一个国家本来就应该有30%以上的保障性住房，

香港保障房占比是50%，新加坡是70%，

而现在我们只有5%，保障房严重不足。

其实对于黄奇帆提出的这个观点我还是比较认可的，

毕竟保障房越多对于普通人越有利。

但问题是收购法拍房用作保障性住房操作难度太大，

因为法拍房户型多样化，位置比较零散，这就很难统一管理，

最后黄奇帆还表示，

我国商品房的销售面积平衡点在12亿㎡左右。

销量不会跌至10亿㎡以下，

给出的理由是，我国已经建成的商品房规模是500亿㎡。

每年大概有2%的折旧率，这就是10亿㎡。

同时还有2亿平方米的结构性调整。

所以12亿㎡大概就是房地产的的销量平衡点。

对于黄奇帆的这个观点，我认为这是一个短期说法。

2023年的销售规模就不到12亿㎡，只有11亿多，

短期来看，销售规模差不多就是在10亿㎡~12亿㎡，

但是长期随着人口的不断下降，销售规模也会逐渐收缩。

销售面积可能不会出现大幅度的下跌，

但是价格仍旧承压，房价可能还要回落一些，

而随着房价的进一步回落，很多城市又可以以价换量。

比如深圳今年的二手房销量就比去年增加了51%，

这里面很大一部分原因就是二手房降价比较厉害，

降价能够换来一定的销量。

同时接下来不仅仅是降价的问题，各种救市政策仍然会出台。

只是2024年的救市政策可能不侧重于降首付，放松限购，放松限售这些方面，

因为这些政策在2023年几乎给完了。

2024年侧重的可能更多的是房地产转型这方面的政策，

比如三大工程，比如收购老破小或者法拍房作为保障性住房，进一步化解房地产的风险。

所以2024年真有可能是一个很大的政策拐点。